전월세 계약을 할 때 부주의로 인한 사고가 일어나는 경우가 종종 생깁니다.
얼마 전에도 부동산 중개인의 말을 신뢰해서 전세계약을 한 후, 보증금을 떼이는 사고가 발생하는 등, 의외로 부동산 계약시의 실수 때문에 금전적인 손실을 보는 경우가 있습니다.
이런 경우는 주로 등기부등본을 확인하지 않은 상황에서 계약을 하거나,
또는 주택 소유주와 직접 계약을 하지 않는 것에서 발생을 하는 사례가 많습니다.
최근 들어 전세난이 지속되면서 전세가 가능한 주택을 구하는 것에만 신경을 쓰는 나머지,
가장 중요하다고 할 수 있는 계약상의 주의점을 간과하는 경우가 많은데,
이런 실수들은 이후에 엄청나게 큰 손실로 이어지게 될 가능성이 있습니다.
지금부터 그런 최소한의 주의점에 대해 알아보겠습니다.
■ 전월세 계약시 등기부등본 확인은 필수
어떤 방식의 부동산 계약을 하더라도 등기부등본을 확인하는 것은 필수라고 할 수 있습니다.
등기부등본을 열람하는 것은 사실 부동산 거래의 가장 기본 중의 기분이라고 할 수 있는데,
이것을 통해 실소유자가 누구인지 확인을 하는 것은 물론, 해당물건에 근저당권이나 가압류 등의 각종 권리관계까지도 모두 확인이 가능하기 때문입니다.
특히 전세계약을 하는 경우에는 등기부등본 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다.
이 때 중요한 것은 근저당권 설정금액을 파악하는 것인데,
만약 주택 소유주가 전세대상 물건을 담보로 해서 은행에서 담보대출을 받았을 경우라고 한다면,
집주인이 대출을 받은 총금액과 자신이 지급하는 보증금의 합산액수가, 현재 실거래 시세의 70%를 넘지 않는지 여부를 꼭 확인할 필요가 있습니다.
이것은 혹시 모를 경매를 대비하기 위함인데,
만약 해당주택이 경매에 넘어가는 상황이라고 한다면, 보통의 경우에는 실거래 시세에 비해 약 20% 정도 싼 가격에 낙찰되는 경우가 많습니다.
이 때문에 보증금을 떼이는 상황을 방지하기 위해서는,
집주인이 대출을 받은 총금액과 자신이 지급하는 보증금의 합산액수가 매매시세의 70%를 초과하는지 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
■ 주택소유자와 직접 계약
주택소유자와 직접 계약을 해야 하는 것도 기본적인 내용입니다.
등기부등본에 기재되어 있는 소유자와 계약을 하고 있는 당사자가 같은 사람인지 주민등록증을 통해서 반드시 확인을 해야 합니다.
만약 주택소유자와 동일인이 아니라면 대리인 위임장과 인감증명서를 첨부해서 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
그리고 대리인과 계약을 하더라도 계약금은 주택 실소유자의 계좌로 입금을 하는 것이, 이후에 있을지도 모르는 혹시 모를 분쟁에 대비하기에도 좋습니다.
■ 전입신고와 확정일자
계약체결이 완료되었다면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
이것까지 마무리를 해야, 이후에 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금을 안전하게 지킬 확률이 높아지기 때문입니다.
확정일자는 주택 주소지의 주민센터 및 시군구청 또는 등기소 등에서 임대차계약서에 받게 되며,
전입신고는 거주지의 주민센터 등의 관할기관에 하면 됩니다.
